2009年1～2月深圳房地产市场分析报告

一、1～2月深圳房地产市场运行情况
（一）房地产投资规模继续下降，商品房建设规模有所 减小 2009年 1～2月， 我市完成房地产开发投资 44.83亿元， 同比下降 20.05%，其中，住宅投资 28.41 亿元，同比下降 31.22%。商品房施工面积 1944.55 万平方米，同比下降 14.58%，其中，住宅施工面积 1270.49万平方米，同比下降 21.41%； 商品房竣工面积 24.75万平方米， 同比下降 58.04%， 其中住宅竣工面积 23.98万平方米，同比下降 44.56%；商品 房新开工面积 92.63万平方米，同比下降 22.49%，其中住宅 新开工面积 60.57万平方米，同比下降 38.99%。
（二）新建商品房批准预售规模有所减小 2009 年 1～2 月，新建商品房批准预售面积 36.47 万平 方米，同比下降 43.68%。其中，住宅批准预售面积 34.3 万 平方米， 同比减少 35.26%， 其中， 90平方米以内住宅为 2588 套，占全市规模的比重为 72.29%，相对于 2007年、2008年的 57.04%、67.55%，该比重持续增加，普通住房供应的主体 地位得到较为充分的体现。 （三）新建商品房销售规模有所回升 2009 年 1～2 月，全市新建商品房销售面积 97.76 万平 方米，同比增加 174.74%。其中，住宅销售面积 88.72 万平 方米，同比增加 174.85%；办公楼销售面积 0.97万平方米， 同比增加 247.24%；商业用房销售面积 2.68万平方米，同比 下降 11.46%。 今年 1月、 2月住宅分别成交 52.23万平方米、 36.49万平方米，较去年同期的 26.53万平方米、6.44万平 方米出现较大幅度回升。 2009 年 1～2 月，90 平方米以内住宅销售套数为 7243 套，占全市销售规模的比重为 73.5%，与 2007、2008 年的 50.56%、68.13%相比，该比重有所增加。 （四）新建商品住宅价格持续调整与回落 按国家统计局公布的全国 70 个大中城市商品住房销售 价格调查统计，2009 年 1～2 月，我市新建商品住宅价格同 比涨幅分别为-16.5%和-16.3%，我市同比涨幅连续八个月领 跌全国。按照本市房地产信息系统统计，2009 年 1～2 月，全市住宅均价 11175元/平方米，同比下降 27.26%；2009年 1、2月住宅均价每平方米 11459元、10770元，与去年同期 相比分别下降 24%、34%。
（五）二手住房交易有所回升 2009年 1～2月，二手住房成交规模为 78.2万平方米， 同比增加 106.28%，今年以来二手住房成交规模较去年同期 增幅较大。二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为 0.88:1，相对于 2007、2008年的 1.86:1、0.9:1，该比例有 所下降。

二、当前深圳房地产市场形势分析与判断 （一）当前深圳市场形势运行情况分析 受国家宏观调控政策和市场自身规律的作用，2008 年 11 月份以来，我市新建商品住房交易呈一定上升态势，11 月的成交面积和套数分别达到 35.8万平方米和 3625套。若 按照签订商品住房预售合同的数据来看， 11月份的成交面积 和套数分别达到 59万平方米和 6430套，几乎超出 1～10月 份平均水平 1倍以上；12月份，按照备案登记数据，交易规 模出现较大幅度上升，成交面积和套数分别达到 78.78万平 方米和 8673 套，超出 1～10 月份平均水平 2 倍以上。2009 年 1月，市场继续延续去年年底以来的回升态势，成交面积 和套数分别达到 52.23 万平方米和 5873 套，尽管与去年 12 月份相比出现一定下降，但扣除季节性因素（春节期间 9天 内几乎没有备案登记记录）的影响；今年 1月份的市场交易 情况与去年 12 月份基本持平；2 月份，全市成交 3981 套、 36.49 万平方米，春节假期过后市场成交量逐步回升。房地 情况与去年 12 月份基本持平；2 月份，全市成交 3981 套、 36.49 万平方米，春节假期过后市场成交量逐步回升。房地 产二、三级市场成交量全面放量上涨，有望进一步促使市场 信心稳定并上升。近期成交量回升是国家刺激内需政策、市 场自身运行规律及市场长期、深幅调整以及房地产开发企业 主动降价等一系列积极因素作用的结果。 （二）未来深圳房地产市场形势判断 在国际金融危机冲击下，全球实体经济增速出现一定幅度下滑。目前，这场金融危机的消极作用尚未见底，对实体 经济的影响仍有可能进一步加深，其不利后果可能会进一步 显现。因此，今年深圳房地产市场发展还存在不确定因素； 从政府干预的因素看，经过 2008年 10月份以来国家积极干 预房地产市场以来，目前处于政策消化和效应观察期。由于 在国家层面进一步出台政策干预市场已经告停，未来市场发 展趋势如何则更多地在于我市房地产市场供求关系对比状 况、国家政策在地方落实的情况，以及地方政府如何根据本 地实际和权限范围出台切实可行政策措施。今年 3月我省出 台的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》 （粤府办〔2009〕16号）对于深圳市场发展和政策调整具有 积极的信号意义和借鉴意义。如果前述诸多促进市场回升的 积极因素仍将存在并积极发挥作用，特别是国家调控房地产 市场的政策能够得到切实的贯彻和落实，以及深圳能够根据 本地实际出台激励市场发展的有效措施，在房地产市场二三 级市场成交量全面启稳并不断上涨的带动下，消费和投资的 信心将得到逐步恢复，深圳有可能在国内率先走出低谷，步 入稳定发展期。